El 3 de junio de 2021, se publicó en el número 132 del Boletín Oficial del Estado, la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. Dicha Ley, en su artículo tercero, apartado dos, suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. ¿Qué significa esto y qué consecuencias tiene?
El artículo 28 de la LH establecía que “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos…”
De esta manera se producía la ineficacia de las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado por aquellos que no fuesen herederos forzosos del causante, durante un plazo de dos años desde la fecha de fallecimiento, respecto de terceros adquirentes, los cuales, durante dicho plazo no estarían protegidos por el Registro de la Propiedad.
Esto significaba que, si un tercero adquiría un bien inmueble de un heredero no forzoso, su derecho sobre el mismo quedaba en suspenso hasta que no transcurriesen 24 meses desde la fecha de fallecimiento, por lo que, si durante ese plazo se presentaba un heredero forzoso reclamando su derecho, el comprador se veía obligado a devolver el inmueble.
Esta situación provocó que muchas operaciones de este tipo quedaran en suspenso ante la incertidumbre que la aplicación de dicho artículo producía, así como que muchas entidades bancarias se negasen a conceder hipotecas para la compra de inmuebles que se encontrasen afectados por la limitación del art. 28 LH.
Pues bien, este artículo quedó definitivamente suprimido el pasado 3 de septiembre, al cumplirse el plazo de tres meses desde la publicación de la Ley 8/2021, que recogía su Disposición Final Tercera y, que señalaba su entrada en vigor.
Por tanto, las sucesiones causadas a partir del pasado tres de septiembre ya no se verán afectadas por la limitación que recogía el artículo suprimido. En cambio, esto ha provocado un debate en torno al carácter retroactivo de la Ley 8/2021, ya que ésta no contiene Disposición Transitoria alguna para las sucesiones causadas antes del 3 de septiembre. A este respecto, la doctrina mayoritaria se ha pronunciado a favor de la retroactividad, entendiendo que se aplicará a las sucesiones causadas antes de su entrada en vigor, siempre y cuando no se hubiese promovido contienda judicial y anotada demanda. Pudiéndose incluso solicitar, por parte del titular registral, la cancelación de la limitación que recogía, o realizarse de oficio al practicarse cualquier otro asiento, ya que lo que establecía el artículo suprimido era una excepción del principio de fe pública registral y, como toda excepción, ha de interpretarse restrictivamente, además, de no tratarse en ningún caso de una carga, sino más bien de una limitación legal.
Sin embargo, en la práctica, la aplicación o no de la retroactividad de dicha ley no está clara, produciéndose situaciones dispares dependiendo de la entidad bancaria (a efectos de conceder o no hipoteca a un posible comprador) y, del Registro de la Propiedad competente.
Autor: Gonzalo Ballesteros Larrotcha.